Von Max Lomnitz, Immobilienmakler (IHK) und Fachmakler für Immobilienbewertung · aktualisiert am 30. Oktober 2026
In Köln sind mehrere hundert Makler tätig – vom Einzelkämpfer bis zur Bankentochter. Die meisten Eigentümer wählen nach Bauchgefühl, Empfehlung oder danach, wer den höchsten Preis verspricht. Das letzte Kriterium ist das gefährlichste. Hier steht, woran Sie einen guten Makler erkennen – ehrlich, auch wenn wir selbst einer sind.
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Erste Einschätzung, bevor Sie Makler vergleichen
Mit einer eigenen Preisspanne aus beurkundeten Vergleichsverkäufen erkennen Sie sofort, welcher Makler Ihnen etwas vormacht.
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Warum der höchste Preisvorschlag das schlechteste Kriterium ist
Das klassische Muster: Drei Makler kommen, drei Preise werden genannt, der höchste bekommt den Auftrag. Drei Monate später wird der Preis gesenkt, nach sechs Monaten noch einmal, und am Ende verkauft die Immobilie unter dem, was ein realistischer Start gebracht hätte – weil jeder Interessent ein Inserat, das seit einem halben Jahr steht, nach unten verhandelt.
In Köln liegt der Durchschnitt der beurkundeten Wohnungspreise 2025 bei 4.315 Euro je Quadratmeter, die Angebotspreise in den Portalen deutlich darüber. Ein Makler, der Ihnen den Portalpreis als Verkaufspreis verkauft, will den Auftrag, nicht den Verkauf. Fragen Sie deshalb nicht „Was ist mein Haus wert?“, sondern „Woraus leiten Sie das ab?“.
Die 12 Fragen
1. Woraus leiten Sie den Preis ab? Die richtige Antwort nennt beurkundete Vergleichsverkäufe aus Ihrem Stadtteil – den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, eigene Verkäufe in der Nachbarschaft. „Erfahrung“ und „Marktgefühl“ sind keine Antwort.
2. Wer ist mein Ansprechpartner – und bleibt es derselbe? Bei großen Büros übernimmt nach der Akquise oft ein anderer Mitarbeiter. Wer die Bewertung macht, sollte auch die Besichtigungen führen.
3. Wie viele Objekte betreuen Sie gleichzeitig? Mehr als 15 bis 20 aktive Objekte pro Person lassen keine Zeit für Ihres.
4. Was ist in der Provision enthalten? Professionelle Fotografie, 2D- und 3D-Grundrisse, Energieausweis-Beschaffung, Unterlagen vom Amt, Käuferprüfung – alles, was extra kostet, ist ein Warnsignal.
5. Wo inserieren Sie, und mit welcher Platzierung? ImmoScout24 ist Pflicht; ob als Basis- oder Premium-Partner macht den Unterschied zwischen Seite drei und Seite eins. Dazu Immowelt, Social Media und eine eigene Interessentenkartei.
6. Wie prüfen Sie die Käufer? Bonitätsnachweis und Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin – sonst platzt der Verkauf kurz vor dem Ziel.
7. Wie oft berichten Sie, und was? Wöchentlich, mit Zahlen: Aufrufe, Anfragen, Besichtigungen, Feedback. Wer nur „läuft gut“ sagt, hat nichts zu sagen.
8. Welche Laufzeit hat der Vertrag? Sechs Monate sind üblich. Wer zwölf Monate will, traut seiner eigenen Arbeit nicht.
9. Wie viele Objekte haben Sie in meinem Stadtteil verkauft? Köln ist kein einheitlicher Markt. Wer Lindenthal kennt, kennt nicht automatisch Porz.
10. Welche Qualifikation haben Sie? Immobilienmakler ist kein geschützter Beruf. IHK-Abschlüsse, eine Weiterbildung zur Immobilienbewertung oder eine IVD-Mitgliedschaft sind Mindeststandards.
11. Was passiert, wenn ich selbst einen Käufer finde? Bei einem einfachen Alleinauftrag zahlen Sie dann keine Provision. Ein qualifizierter Alleinauftrag im Formularvertrag ist meist unwirksam.
12. Würden Sie mir auch abraten? Ein guter Makler sagt Ihnen, wenn der Zeitpunkt schlecht ist, eine Erbsache ungeklärt oder eine kleine Reparatur den Preis deutlich hebt. Wer immer nur „Ja, sofort verkaufen“ sagt, verkauft seinen Auftrag, nicht Ihre Immobilie.
Bewertungen lesen – aber richtig
Google-Bewertungen sind nützlich, wenn Sie sie richtig lesen. Achten Sie auf drei Dinge: Kommen die Bewertungen von Verkäufern und Käufern (beide Seiten müssen zufrieden sein)? Sind sie konkret („hat die Erbengemeinschaft durch den Verkauf geführt“) oder generisch („super Service“)? Und antwortet der Makler auf Kritik – oder gibt es keine? Ein Büro mit 40 Bewertungen, alle fünf Sterne, alle aus derselben Woche, ist verdächtiger als eines mit 30 Bewertungen über drei Jahre und einer Vier dazwischen.
Warnsignale
- Der Preis wird am Telefon genannt, ohne die Immobilie gesehen zu haben.
- Es gibt Druck: „Das Angebot gilt nur heute“, „Ich habe schon einen Käufer“.
- Der Vertrag soll beim ersten Termin unterschrieben werden.
- Handyfotos im eigenen Portfolio, Exposés mit Rechtschreibfehlern.
- Keine Antwort auf die Frage nach der Provisionshöhe – in Köln sind 3,57 Prozent für den Verkäufer üblich, siehe Maklerprovision Köln.
- Keine Impressumsangaben, keine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung.
Und wenn Sie uns fragen?
Wir beantworten die 12 Fragen so: Preis aus beurkundeten Vergleichsverkäufen, ein Ansprechpartner bis zum Notartermin, alles inklusive, ImmoScout24 Gold-Partner, Käuferprüfung vor der Verhandlung, wöchentlicher Bericht, sechs Monate Laufzeit, Immobilienmakler (IHK) und Fachmakler für Immobilienbewertung. Und ja: Wir raten auch ab. Mehr über uns steht auf Über uns.
Ihr AnsprechpartnerMax Lomnitz
Inhaber · Immobilienmakler (IHK)
Basilius-Besler-Weg 1
50933 Köln
Passend dazu: Makler wechseln · Was kostet ein Makler? · Immobilienbewertung Köln · Immobilienpreise Köln 2026
Häufige Fragen zur Maklerwahl in Köln
Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler in Köln?
An der Preisbegründung (beurkundete Vergleichsverkäufe statt Portalpreise), einem festen Ansprechpartner, inklusiven Leistungen wie Fotografie, Grundrissen und Käuferprüfung, regelmäßigen Berichten mit Zahlen und einer nachweisbaren Qualifikation. Und daran, dass er Ihnen auch abrät, wenn der Zeitpunkt schlecht ist.
Sollte ich mehrere Makler vergleichen?
Ja, zwei bis drei. Vergleichen Sie aber nicht den genannten Preis, sondern die Begründung dafür. Wer den höchsten Preis verspricht, bekommt oft den Auftrag – und senkt dann drei Monate später.
Was kostet ein Makler in Köln?
Üblich sind insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises, seit Dezember 2020 geteilt: 3,57 Prozent zahlt der Verkäufer, 3,57 Prozent der Käufer. Fällig wird die Provision erst nach dem Notartermin. Vorleistungen wie Fotos und Unterlagen sollten enthalten sein.
Braucht ein Makler eine Ausbildung?
Gesetzlich nur eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO und eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren. Mehr ist freiwillig – deshalb lohnt die Frage nach IHK-Abschlüssen, Bewertungsqualifikation oder Verbandsmitgliedschaft.
Lokaler Makler oder große Kette?
Entscheidend ist nicht die Größe, sondern wer konkret Ihre Immobilie betreut und wie gut er Ihren Stadtteil kennt. Ketten haben Reichweite, wechseln aber oft die Ansprechpartner. Kleine Büros sind persönlicher, müssen aber dieselbe Portalreichweite und Käuferprüfung liefern.
Sprechen Sie uns an
0151 416 45595, Montag bis Sonntag von 9 bis 20 Uhr, oder info@stadtland-makler.de. Ein Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts.