Von Max Lomnitz, Immobilienmakler (IHK) und Fachmakler für Immobilienbewertung · aktualisiert am 30. Oktober 2026
Ihre Immobilie steht seit Monaten im Portal, die Besichtigungen bleiben aus, und vom Makler hören Sie nur, dass „der Markt gerade schwierig“ sei. Irgendwann stellt sich die Frage: Makler wechseln – geht das überhaupt, und was kostet es? Die kurze Antwort: Ja, fast immer. Die lange Antwort steht hier.
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Woran Sie erkennen, dass ein Wechsel sinnvoll ist
Nicht jeder zähe Verkauf ist die Schuld des Maklers. Aber es gibt Anzeichen, die in unserer Erfahrung fast immer auf ein Problem in der Vermarktung hindeuten – nicht auf den Markt:
- Keine Besichtigungen nach vier Wochen. In Köln gibt es für fast jede Immobilie Interessenten. Kommt niemand, stimmt der Preis nicht oder das Inserat erreicht die Falschen.
- Sie wissen nicht, was passiert. Kein wöchentlicher Bericht, keine Zahlen zu Aufrufen und Anfragen, keine Rückmeldung nach Besichtigungen. Ein Makler, der nichts berichtet, hat meist nichts zu berichten.
- Handyfotos und ein Grundriss aus dem Bauantrag. Interessenten entscheiden in zwei Sekunden anhand des ersten Bildes. Wer hier spart, verschenkt Käufer.
- Der Preis wurde ohne Begründung gesenkt – oder nie angepasst. Beides ist ein Alarmsignal. Eine Preisanpassung muss aus Vergleichsverkäufen abgeleitet sein, nicht aus dem Bauchgefühl.
- Wechselnde Ansprechpartner. Wer bei der Bewertung dabei war, ist bei den Besichtigungen nicht mehr zuständig. Das kostet Wissen über Ihre Immobilie.
Vor dem Wechsel lohnt ein ehrlicher Blick auf den Preis. Wir sehen regelmäßig Objekte, die mit zehn bis fünfzehn Prozent über den beurkundeten Vergleichspreisen des Gutachterausschusses gestartet sind. Dann ist der Makler nicht das einzige Problem – aber ein guter Makler hätte den Preis nicht so angesetzt.
Welchen Vertrag haben Sie unterschrieben?
Ob und wie Sie wechseln können, hängt am Maklervertrag. In Deutschland gibt es drei Formen:
Einfacher Maklerauftrag. Sie dürfen weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Der Makler hat keine Pflicht, aktiv zu werden. Hier können Sie jederzeit einen zweiten Makler dazunehmen – ohne Kündigung.
Alleinauftrag. Sie verpflichten sich, keinen anderen Makler zu beauftragen; selbst verkaufen dürfen Sie weiterhin. Der Makler muss sich im Gegenzug aktiv um den Verkauf bemühen. Die Laufzeit ist meist auf sechs Monate begrenzt.
Qualifizierter Alleinauftrag. Die strengste Form: Auch Interessenten, die direkt auf Sie zukommen, müssen Sie an den Makler verweisen. Diese Form ist nur als individuell ausgehandelter Vertrag wirksam, nicht als vorgedrucktes Formular. Enthält Ihr Standardvertrag eine solche Klausel, ist sie in der Regel unwirksam.
Schauen Sie außerdem auf zwei Punkte: die Laufzeit (bei Verbraucherverträgen sind mehr als sechs bis acht Monate ohne Kündigungsrecht meist unangemessen) und die Verlängerungsklausel (automatische Verlängerung ohne ausdrückliche Zustimmung ist bei Verbrauchern häufig unwirksam).
So kommen Sie aus dem Vertrag
1. Ordentliche Kündigung. Ein unbefristeter einfacher Auftrag ist jederzeit kündbar. Ein befristeter Alleinauftrag läuft aus – prüfen Sie das Datum und kündigen Sie vorsorglich schriftlich zum Laufzeitende, damit keine Verlängerung greift.
2. Außerordentliche Kündigung. Wenn der Makler seine Pflichten verletzt – etwa über Monate nichts unternimmt, das Objekt nicht inseriert oder Sie nicht informiert –, können Sie aus wichtigem Grund kündigen. Dokumentieren Sie das: E-Mails, fehlende Berichte, Datum des letzten Kontakts.
3. Widerruf. Haben Sie den Vertrag zu Hause, am Telefon oder per E-Mail geschlossen und wurden nicht korrekt über Ihr Widerrufsrecht belehrt, läuft die 14-Tage-Frist nicht – Sie können bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen. Das ist in der Praxis der häufigste Ausweg aus einem schlechten Vertrag.
4. Einvernehmliche Aufhebung. Oft der schnellste Weg: Ein kurzes Gespräch, in dem Sie erklären, dass Sie die Zusammenarbeit beenden möchten. Die meisten Makler lassen einen unzufriedenen Kunden ziehen, statt ihn zu halten.
Was der Wechsel kostet
In der Regel nichts. Die Maklerprovision wird nur fällig, wenn der Makler einen Käufer nachweist oder vermittelt und es zum Notarvertrag kommt. Zwei Ausnahmen sollten Sie kennen:
Aufwendungsersatz. Manche Verträge sehen vor, dass Sie bei vorzeitiger Beendigung Kosten für Fotos, Exposé und Inserate erstatten. Diese Klauseln sind nur wirksam, wenn die Kosten konkret beziffert und nachgewiesen werden. Pauschalen sind meist unwirksam.
Nachwirkung. Hat der alte Makler einen Interessenten gebracht, der später – auch über den neuen Makler – kauft, kann er die Provision verlangen. Lassen Sie sich deshalb beim Wechsel eine Liste aller Interessenten geben, die der alte Makler nachgewiesen hat. Der neue Makler braucht sie ohnehin.
Worauf Sie beim neuen Makler achten sollten
Wechseln Sie nicht von einem Problem zum nächsten. Fragen Sie den neuen Makler konkret:
- Woraus leitet er den Preis ab? Die Antwort sollte „aus beurkundeten Vergleichsverkäufen“ lauten, nicht „aus Erfahrung“.
- Wer ist Ihr Ansprechpartner – und bleibt es dieselbe Person bis zum Notartermin?
- Was ist inklusive? Fotografie, Grundrisse, Unterlagenbeschaffung, Käuferprüfung sollten nicht extra kosten.
- Wie oft und in welcher Form berichtet er? Wöchentlich mit Zahlen ist der Standard, den Sie erwarten dürfen.
- Welche Laufzeit schlägt er vor? Wer von seiner Arbeit überzeugt ist, braucht keine zwölf Monate Bindung.
Ein Wechsel hat übrigens einen Nebeneffekt, den viele unterschätzen: Das Inserat verschwindet für ein paar Wochen vom Markt, bekommt neue Fotos, einen neuen Text und einen begründeten Preis – und startet frisch. Für Interessenten, die das alte Inserat monatelang gesehen haben, ist das ein anderes Objekt.
Ihr AnsprechpartnerMax Lomnitz
Inhaber · Immobilienmakler (IHK)
Basilius-Besler-Weg 1
50933 Köln
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Häufige Fragen zum Maklerwechsel
Kann ich meinen Makler einfach wechseln?
Bei einem einfachen Maklerauftrag jederzeit – Sie dürfen sogar parallel einen zweiten Makler beauftragen. Bei einem Alleinauftrag müssen Sie die Laufzeit abwarten oder ordentlich zum Laufzeitende kündigen; bei Pflichtverletzungen des Maklers ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Fehlt eine korrekte Widerrufsbelehrung, können Sie bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen.
Muss ich dem alten Makler etwas zahlen, wenn ich wechsle?
In der Regel nicht. Die Provision entsteht nur bei einem erfolgreichen Verkauf an einen vom Makler nachgewiesenen Käufer. Aufwendungsersatz für Fotos oder Inserate ist nur bei konkret nachgewiesenen Kosten wirksam vereinbart. Vorsicht bei Interessenten, die der alte Makler gebracht hat: Kaufen diese später, kann er Provision verlangen.
Wie lange darf ein Maklervertrag laufen?
Für Verbraucher gelten Laufzeiten von sechs bis acht Monaten als angemessen. Längere Bindungen ohne Kündigungsrecht und automatische Verlängerungen ohne ausdrückliche Zustimmung sind in Formularverträgen häufig unwirksam. Im Zweifel lohnt eine Prüfung durch einen Anwalt oder die Verbraucherzentrale.
Was passiert mit Interessenten vom alten Makler?
Lassen Sie sich eine Liste der nachgewiesenen Interessenten geben. Kauft einer von ihnen später, steht dem alten Makler die Provision zu – auch wenn der neue Makler den Verkauf abwickelt. Der neue Makler sollte diese Liste kennen, um Doppelprovisionen zu vermeiden.
Ist der Makler schuld, wenn sich die Immobilie nicht verkauft?
Nicht immer. Häufigste Ursache ist ein zu hoher Startpreis – den allerdings der Makler mit Ihnen festgelegt hat. Wenn nach vier Wochen keine Besichtigungen stattfinden, der Makler nicht berichtet und das Inserat mit Handyfotos läuft, liegt es an der Vermarktung. Eine unabhängige Zweitbewertung klärt, ob der Preis das Problem ist.
Sprechen Sie uns an
0151 416 45595, Montag bis Sonntag von 9 bis 20 Uhr, oder info@stadtland-makler.de. Ein Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts.