Von Max Lomnitz, Immobilienmakler (IHK) und Fachmakler für Immobilienbewertung · aktualisiert am 30. Oktober 2026
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. „Spekulationssteuer“ ist dafür das Alltagswort – im Gesetz heißt es privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Die Regel ist einfach, die Ausnahmen entscheiden. Hier steht, wann Sie steuerfrei verkaufen, wann nicht, und wie Sie den Betrag überschlagen.
Hinweis: Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater. Dieser Beitrag erklärt die Grundregeln, ersetzt aber keine Beratung im Einzelfall – die lohnt sich bei größeren Gewinnen fast immer.
Rechtsstand 2026, § 23 EStG. Stichtag ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Übergabe.
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Die Grundregel: zehn Jahre
Liegen zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem notariellen Kaufvertrag beim Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei – egal wie hoch. Maßgeblich sind die Daten der Beurkundungen, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Ein Haus, das am 15. März 2016 gekauft wurde, kann ab dem 16. März 2026 steuerfrei verkauft werden.
Verkaufen Sie innerhalb der zehn Jahre, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – bei hohen Gewinnen also bis zu 42 oder 45 Prozent plus Soli und gegebenenfalls Kirchensteuer. Es gibt keine pauschale „Spekulationssteuer“ von 25 Prozent wie bei Aktien.
Die wichtigste Ausnahme: Eigennutzung
Selbst bewohnte Immobilien sind von der Zehnjahresfrist ausgenommen, wenn eine von zwei Bedingungen erfüllt ist:
Variante 1: Sie haben die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt. Dann ist der Verkauf sofort steuerfrei, auch nach einem Jahr.
Variante 2: Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Das sind keine 36 vollen Monate: Ein Einzug im Dezember 2024, Nutzung in 2025 und Verkauf im Januar 2026 reicht – drei Kalenderjahre sind angeschnitten. Die Finanzverwaltung akzeptiert das.
Eigennutzung heißt: Sie oder Ihre Familie wohnen dort. Eine unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie noch Kindergeld bekommen, zählt ebenfalls als Eigennutzung. Die Überlassung an andere Angehörige oder eine Vermietung zählt nicht. Ein Arbeitszimmer in der selbst genutzten Wohnung ist seit einigen Jahren unschädlich.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Bei einer Erbschaft oder Schenkung übernehmen Sie die Frist des Vorbesitzers. Hat Ihre Mutter das Haus 2008 gekauft und Sie erben es 2025, sind die zehn Jahre längst abgelaufen – Sie können sofort steuerfrei verkaufen. Hat sie es 2019 gekauft, läuft die Frist bis 2029, oder Sie müssen selbst einziehen. Die Eigennutzung des Erblassers wird Ihnen dabei angerechnet.
Das gilt für den gesamten Erbfall. Bei Erbengemeinschaften gilt es für jeden Miterben – die Auseinandersetzung unter den Erben selbst ist kein steuerpflichtiger Verkauf. Zahlen Sie einen Miterben aber aus, erwerben Sie dessen Anteil entgeltlich, und für diesen Anteil beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Wer das nicht weiß, verkauft zwei Jahre später und versteuert einen Teil des Gewinns.
Vermietete Immobilien und gemischte Nutzung
Vermietete Immobilien sind innerhalb der zehn Jahre immer steuerpflichtig. Hinzu kommt: Die in der Vermietungszeit abgesetzten Abschreibungen (AfA) werden dem Gewinn wieder zugerechnet – der steuerpflichtige Gewinn ist also höher als „Verkaufspreis minus Kaufpreis“.
Bei einem Zweifamilienhaus mit einer vermieteten und einer selbst genutzten Wohnung wird aufgeteilt: Der selbst genutzte Teil ist steuerfrei, der vermietete Teil steuerpflichtig. Dasselbe gilt für die Einliegerwohnung.
Und noch eine Falle: Wer drei oder mehr Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt steuerlich schnell als gewerblicher Grundstückshändler – dann ist jeder Gewinn steuerpflichtig, auch nach zehn Jahren, und es kommt Gewerbesteuer dazu. Eigengenutzte Objekte zählen dabei nicht mit.
So rechnen Sie den Gewinn
Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht einfach die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis:
- Verkaufspreis
- minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision beim Kauf)
- minus nachträgliche Herstellungskosten (Anbau, Dachausbau – nicht Reparaturen)
- minus Verkaufskosten (Makler, Energieausweis, Notarkosten für die Löschung der Grundschuld, Vorfälligkeitsentschädigung)
- plus in Anspruch genommene Abschreibungen bei Vermietung
Beispiel: Wohnung in Köln-Ehrenfeld, gekauft 2019 für 320.000 Euro plus 28.000 Euro Nebenkosten, vermietet, Abschreibung in sechs Jahren rund 38.000 Euro. Verkauf 2026 für 450.000 Euro, Verkaufskosten 18.000 Euro. Gewinn: 450.000 − 348.000 − 18.000 + 38.000 = 122.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sind das rund 51.000 Euro Steuer. Wer bis 2029 wartet, zahlt nichts.
Die Freigrenze liegt bei 1.000 Euro im Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen – bei Immobilien spielt sie praktisch keine Rolle. Verluste aus einem Immobilienverkauf innerhalb der Frist dürfen nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden.
Was das für Ihre Verkaufsentscheidung heißt
Wenn Sie nah an der Zehnjahresgrenze sind, lohnt das Warten fast immer – sechs Monate Geduld können fünfstellige Beträge sparen. Wenn Sie weit davon entfernt sind und die Immobilie vermietet ist, rechnen Sie die Steuer in den Verkaufspreis ein, den Sie mindestens brauchen. Und wenn Sie selbst einziehen könnten: Zwei angeschnittene Kalenderjahre plus das Verkaufsjahr reichen, um steuerfrei zu werden.
Wir sagen Ihnen bei der Bewertung, ob die Frist ein Thema ist, und raten Ihnen im Zweifel zum Steuerberater, bevor Sie beauftragen – nicht danach.
Ihr AnsprechpartnerMax Lomnitz
Inhaber · Immobilienmakler (IHK)
Basilius-Besler-Weg 1
50933 Köln
Passend dazu: Geerbte Immobilie in Köln verkaufen · Wohnung verkaufen in Köln · Haus verkaufen in Köln · Immobilienbewertung Köln
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Wann fällt beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer an?
Wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem beim Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde. Der Gewinn wird dann als privates Veräußerungsgeschäft mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird zum zu versteuernden Einkommen addiert und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert – je nach Einkommen bis zu 42 oder 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Wie umgehe ich die Spekulationssteuer?
Entweder die Zehnjahresfrist abwarten oder die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnen. Drei angeschnittene Kalenderjahre genügen. Bei vermieteten Immobilien bleibt nur das Warten oder der eigene Einzug.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei geerbten Immobilien?
Ja, aber Sie übernehmen die Frist des Erblassers. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst darin gewohnt, können Sie sofort steuerfrei verkaufen. Vorsicht bei Erbengemeinschaften: Wer Miterben auszahlt, erwirbt deren Anteil neu – dafür läuft eine neue Frist.
Zählt der Kaufvertrag oder die Übergabe für die Frist?
Der notarielle Kaufvertrag, beim Erwerb und beim Verkauf. Übergabetermin, Zahlung oder Grundbucheintrag spielen keine Rolle. Wer knapp an der Grenze ist, kann den Notartermin bewusst nach den Stichtag legen.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) minus nachträgliche Herstellungskosten minus Verkaufskosten, bei vermieteten Immobilien plus die abgesetzten Abschreibungen. Reparaturen und Instandhaltung mindern den Gewinn nicht.
Sprechen Sie uns an
0151 416 45595, Montag bis Sonntag von 9 bis 20 Uhr, oder info@stadtland-makler.de. Ein Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts.