Ja, Sie können Ihr Haus ohne Makler verkaufen. Es ist erlaubt, es ist machbar, und für manche Konstellationen ist es der richtige Weg. Hier steht, was dabei auf Sie zukommt — geschrieben von jemandem, der davon lebt, dass Sie sich anders entscheiden. Deshalb stehen die Zahlen hier vollständig, auch die, die gegen uns sprechen.
Was Sie sparen
In Nordrhein-Westfalen liegt die Maklerprovision üblicherweise bei 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Seit dem 23. Dezember 2020 wird sie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbraucher-Käufern gesetzlich geteilt. Ihr Anteil als Verkäufer sind rund 3,57 Prozent — bei 500.000 Euro Kaufpreis etwa 17.850 Euro.
Dem stehen Ihre eigenen Kosten gegenüber: Energieausweis 100 bis 500 Euro, professionelle Fotos 300 bis 800 Euro, Grundrisse 150 bis 400 Euro, Portalgebühren für ein privates Inserat über mehrere Monate 300 bis 900 Euro, Unterlagen bei Grundbuchamt und Bauamt 50 bis 300 Euro. Realistisch also 900 bis 2.900 Euro.
Bleiben rund 15.000 Euro Ersparnis. Das ist eine echte Zahl, und sie ist der Grund, warum jedes Jahr Zehntausende Eigentümer selbst verkaufen.
Wo beim Alleinverkauf Geld verloren geht
Die Provision ist die eine Seite. Die andere ist der erzielte Preis — und dort entscheidet sich, ob die Rechnung aufgeht. Drei Prozent Unterschied im Ergebnis heben die Ersparnis vollständig auf. Es gibt vier Mechanismen, über die dieser Unterschied entsteht.
1. Der Preis, den Sie nie erfahren. Ein zu niedrig angesetzter Preis führt zu einem schnellen Verkauf, zufriedenen Gesichtern und dem Gefühl, alles richtig gemacht zu haben. Ob 30.000 Euro mehr drin gewesen wären, erfährt niemand — die Information existiert nicht. Das ist der teuerste Fehler beim Alleinverkauf, weil er unsichtbar ist. Wer nach zwei Wochen den ersten Interessenten hat, der den Preis ohne Verhandlung zahlt, hat kein Erfolgserlebnis, sondern ein Warnsignal.
2. Der Ladenhüter-Effekt. Der umgekehrte Fehler ist sichtbar, aber genauso teuer. Ein zu hoher Startpreis bringt acht bis zwölf Wochen ohne ernsthafte Resonanz. Danach ist das Objekt verbrannt: Auf den Portalen ist die Inseratsdauer für jeden erkennbar, und wer sie sieht, denkt nicht „schönes Haus“, sondern „was stimmt damit nicht“. Jede Nachverhandlung beginnt dann unterhalb des Werts, den ein realistischer Start gebracht hätte.
3. Ein Interessent statt mehrerer. Der Preis einer Immobilie entsteht nicht aus dem Inserat, sondern aus dem Wettbewerb. Wer drei ernsthafte Interessenten hat, verhandelt anders als wer einen hat. Reichweite ist deshalb keine Fleißaufgabe, sondern der direkte Hebel auf den Preis — und sie ist der Punkt, an dem ein privates Inserat strukturell schlechter dasteht.
4. Die Verhandlung in eigener Sache. Sie verhandeln über Ihr Zuhause, mit jemandem, der Ihnen im Wohnzimmer gegenübersitzt und erklärt, was ihm alles nicht gefällt. Das ist psychologisch eine ungünstige Ausgangslage: Verkäufer, die selbst verhandeln, geben im Schnitt mehr nach — aus Rechtfertigungsdruck, aus Höflichkeit, oder weil sie den Termin hinter sich bringen wollen. Ein Dritter kann ohne persönliche Kränkung nein sagen und die Antwort auf morgen vertagen.
Positionierung: für wen ist Ihre Immobilie eigentlich?
Dasselbe Objekt kann drei verschiedene Angebote sein. Ein Reihenhaus mit kleinem Garten ist für eine junge Familie „endlich Platz“, für ein älteres Paar „endlich weniger Treppen“, für einen Anleger „solide Rendite in stabiler Lage“. Wer alle drei gleichzeitig anspricht, spricht niemanden an.
Positionierung heißt: entscheiden, wer der wahrscheinlichste Käufer ist, und das Objekt für diesen Menschen erzählen — im Titel, im ersten Satz, in der Reihenfolge der Bilder. Das ist keine Kosmetik. Es entscheidet darüber, wie viele der Menschen, die Ihr Inserat sehen, tatsächlich klicken, und wie viele der Klickenden anrufen.
Aufbereitung: die ersten zwei Sekunden
Wer sich durch vierzig Angebote scrollt, entscheidet anhand des ersten Bildes — in etwa zwei Sekunden, bevor ein einziges Wort gelesen wurde. Das ist der Grund, warum Profifotos gegen Handyfotos kein Geschmacksthema sind, sondern ein Filter, der über die Zahl der Anfragen entscheidet.
Dasselbe gilt für Grundrisse. Ein verständlicher 2D- und 3D-Grundriss beantwortet die Frage „passt das für uns?“ vorab — und spart Ihnen genau die Besichtigungen mit Leuten, die ohnehin nicht gekauft hätten. Ein Exposé, das Wohnfläche, Energiewerte, Hausgeld und Zustand sauber und vollständig ausweist, nimmt außerdem den Verhandlungsanlass vorweg: Was offen und nachvollziehbar dasteht, wird seltener zum Preisabschlag.
Reichweite: wo Ihre Käufer tatsächlich suchen
Ein privates Inserat auf einem Portal ist sichtbar — aber es steht neben Angeboten, die mit bevorzugter Platzierung ausgespielt werden. Als ImmoScout24 Gold-Partner erscheinen unsere Objekte weiter oben in denselben Suchergebnissen, in denen Ihr Privatinserat weiter unten steht. Dazu kommen Kleinanzeigen als zweiter Kanal und Instagram als dritter.
Der Kanal, den ein Privatverkäufer gar nicht hat, ist die Interessentenkartei: Menschen, die uns gesagt haben, was sie suchen, und die wir anschreiben können, bevor ein Objekt online geht. Einen erheblichen Teil unserer Immobilien vermitteln wir auf diesem Weg — mit dem Nebeneffekt, dass das Objekt gar nicht erst öffentlich altert.
Rechtssicherheit: die Fehler, die noch Jahre später kommen
Pflichtangaben zum Energieausweis. In jeder Immobilienanzeige müssen nach § 87 GEG bestimmte Angaben stehen — Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr, Energieeffizienzklasse. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit; § 108 GEG sieht Bußgelder bis zu 10.000 Euro vor. In der Praxis liegen sie beim ersten Verstoß meist deutlich darunter, aber der Rahmen ist real.
Arglistig verschwiegene Mängel. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel kannten und nicht genannt haben — Feuchtigkeit im Keller, ein bekannter Schädlingsbefall, ein nicht genehmigter Dachgeschossausbau. Die Haftung kann Sie noch Jahre nach dem Verkauf einholen, bis hin zur Rückabwicklung. Der sichere Weg ist, Mängel zu benennen und einzupreisen.
Falsche Flächenangaben. Wohnfläche ist kein umgangssprachlicher Begriff. Wer die Zahl aus einem alten Exposé übernimmt oder Dachschrägen falsch rechnet, riskiert bei erheblicher Abweichung Minderung oder Rückabwicklung.
Übersehene Rechte Dritter. Vorkaufsrechte, Wegerechte, Baulasten, Denkmalstatus: Was im Grundbuch, im Baulastenverzeichnis oder in der Teilungserklärung steht und nicht geprüft wurde, kippt einen Verkauf im ungünstigsten Moment — nämlich beim Notar.
Der Notar berät Sie nicht. Er beurkundet neutral und ist beiden Seiten verpflichtet. Für den Inhalt des Vertrags, für Rücktrittsrechte, Zahlungsmodalitäten und Übergabemodalitäten sind Sie selbst verantwortlich.
Und der Datenschutz. Sie sammeln Namen, Adressen, Telefonnummern und Finanzierungsunterlagen fremder Menschen. Dafür gelten dieselben Regeln wie für jedes Unternehmen.
Was Sie außerdem selbst übernehmen
Beschaffung sämtlicher Unterlagen. Formulierung und Pflege der Inserate. Alle Anfragen — meist abends und am Wochenende. Alle Besichtigungen, einschließlich der Termine, zu denen niemand erscheint. Die Bonitätsprüfung, an der Privatverkäufe am häufigsten scheitern: Eine mündliche Zusage der Hausbank ist keine Finanzierungsbestätigung, und wenn sie zwei Wochen vor dem Notartermin platzt, beginnt alles von vorn — mit einem Objekt, das inzwischen als „gab es schon mal“ gilt.
Wann der Alleinverkauf sinnvoll ist
Es gibt Fälle, in denen wir selbst dazu raten würden: Sie haben bereits einen konkreten Käufer — Nachbar, Mieter, Familie. Sie kennen den lokalen Markt beruflich. Sie haben Zeit, Nerven und ein einfach zu bewertendes Standardobjekt in gefragter Lage.
Und es gibt Fälle, in denen es fast immer teuer wird: Erbengemeinschaften, Trennungen, vermietete Objekte, Sanierungsfälle, alles mit Denkmalschutz oder ungeklärter Baugenehmigung. Dort geht es nicht um Vermarktung, sondern um Sachkunde und Konfliktmanagement.
Ein fairer Mittelweg: erst die Zahl, dann entscheiden
Sie müssen sich heute nicht festlegen. Was Sie in jedem Fall brauchen, ist eine belastbare Vorstellung vom Wert — ob Sie danach selbst verkaufen oder nicht. Ohne sie können Sie den einzigen Fehler, der wirklich weh tut, nicht einmal erkennen.
Unsere Bewertung ist kostenlos und unverbindlich. Wenn Sie danach allein weitermachen, ist das in Ordnung; ein Teil der Eigentümer, die bei uns bewerten lassen, verkauft nie oder verkauft selbst. Das ist einkalkuliert. Sie bekommen keine Rechnung und keinen Vertrag.
Was ein Verkauf mit uns kostet und was dafür enthalten ist, steht offen auf Maklerprovision. Wie der Ablauf aussieht, auf Immobilie verkaufen.
Häufig gestellte Fragen
Was spare ich wirklich, wenn ich ohne Makler verkaufe?
In Nordrhein-Westfalen liegt die Provision üblicherweise bei 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, geteilt zwischen Verkäufer und Käufer — Ihr Anteil sind rund 3,57 Prozent. Bei 500.000 Euro also etwa 17.850 Euro. Das ist die Ersparnis auf dem Papier. Ob sie am Ende übrig bleibt, entscheidet der erzielte Preis: Schon drei Prozent Unterschied im Ergebnis heben sie vollständig auf.
Woran merke ich, dass ich zu billig verkauft habe?
Gar nicht. Das ist der Kern des Problems. Ein zu niedriger Preis führt zu schnellem Verkauf und zufriedenen Gesichtern — die Frage, ob 30.000 Euro mehr drin gewesen wären, stellt niemand mehr, wenn der Vertrag unterschrieben ist. Der teuerste Fehler beim Alleinverkauf ist deshalb nicht der sichtbare, sondern der unsichtbare.
Wie viel Zeit muss ich einplanen?
Rechnen Sie mit 40 bis 80 Stunden über zwei bis vier Monate: Unterlagen beschaffen, Exposé erstellen, Inserate pflegen, Anfragen beantworten, Besichtigungen führen — meist abends und am Wochenende —, Bonität prüfen, Notartermin koordinieren. Auf ein ernsthaftes Angebot kommen erfahrungsgemäß zehn bis zwanzig Kontakte, die zu nichts führen.
Welche rechtlichen Fehler sind teuer?
Drei vor allem. Fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis in der Anzeige: Bußgeld bis 10.000 Euro nach § 108 GEG. Arglistig verschwiegene Mängel: Haftung trotz Gewährleistungsausschluss, oft noch Jahre später. Falsche Wohnflächenangaben: Bei erheblicher Abweichung drohen Minderung oder Rückabwicklung. Alle drei entstehen selten aus bösem Willen, sondern aus Unkenntnis.
Welche Unterlagen brauche ich?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum ein Verkauf ins Stocken gerät — und der häufigste Anlass für Preisnachlässe.
Ab wann lohnt sich ein Makler?
Wenn eine von drei Größen fehlt: Zeit, Marktkenntnis oder Distanz. Konkret: wenn Sie berufstätig sind und keine Abendtermine übernehmen können, wenn Sie den lokalen Markt nicht ohnehin verfolgen, oder wenn die Immobilie emotional besetzt ist — Elternhaus, Trennung, Erbengemeinschaft. In diesen Fällen ist der Unterschied im Ergebnis regelmäßig größer als die Provision.
Der erste Schritt
Kostenlose Immobilienbewertung — zwei Minuten, kein Vertreterbesuch, keine Verpflichtung. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Fragen? 0151 416 45595, Montag bis Sonntag von 9 bis 20 Uhr.
Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Haftung, Vertragsgestaltung oder Rechten Dritter ist ein Fachanwalt die richtige Adresse.