Bei einer Trennung ist die Immobilie meist der größte gemeinsame Posten — und der letzte, der beide noch aneinander bindet. Wer hier gut entscheidet, spart sich Jahre.
Drei Wege, und was sie wirklich bedeuten
Verkaufen und teilen. Der häufigste Weg, und der einzige, der die finanzielle Verbindung wirklich löst. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, der Rest geteilt. Danach hat keiner mehr etwas mit dem anderen zu regeln.
Einer zahlt den anderen aus. Klingt einfach, scheitert oft an der Bank: Ein Gehalt allein muss den Kredit tragen, der bisher auf zwei Einkommen gerechnet war. Bevor Sie darüber verhandeln, sollte der übernehmende Partner eine schriftliche Finanzierungszusage haben — nicht ein „wird schon gehen“.
Gemeinsam behalten und vermieten. Wirtschaftlich manchmal sinnvoll, menschlich anspruchsvoll: Sie bleiben Miteigentümer, treffen weiter gemeinsame Entscheidungen über Reparaturen, Mieter und Steuern. Für Paare, die im Guten auseinandergehen, funktioniert das. Für die anderen wird es die nächste Baustelle.
Die drei Zahlen, die Sie brauchen, bevor Sie entscheiden
Was ist die Immobilie wert? Nicht, was sie gekostet hat, und nicht, was der Nachbar bekommen hat. Eine begründete Spanne — sonst verhandeln Sie über Gefühle. Die kostenlose Bewertung dauert zwei Minuten und ist der billigste Schritt in diesem ganzen Prozess.
Was steht noch auf dem Kredit — und was kostet die Ablösung? Lassen Sie sich von der Bank die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich geben. Letztere kann fünfstellig sein und die ganze Rechnung drehen.
Fällt Steuer an? Innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig — es sei denn, die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Bei Trennungen ist meist einer bereits ausgezogen, und genau da wird es kompliziert. Diese Frage gehört vor die Entscheidung, nicht danach.
Wenn einer nicht will
Stehen beide im Grundbuch, geht ein Verkauf nur gemeinsam. Bleibt die Blockade, kann jeder die Teilungsversteigerung beantragen. Sie ist das gesetzliche Druckmittel und wirtschaftlich fast immer der schlechteste Weg: unter Verkehrswert, über ein Jahr Dauer, Kosten für beide.
In unserer Erfahrung liegt die Blockade selten am Grundsatz, sondern an der Zahl. Wer glaubt, das Haus sei 700.000 wert, und wer 550.000 für realistisch hält, streiten nicht über den Verkauf — sie streiten über 150.000 Euro. Eine unabhängige Bewertung löst das häufiger als jedes Gespräch.
Wie wir in solchen Fällen arbeiten
Wir nehmen keine Partei. Nicht aus Höflichkeit, sondern weil am Ende beide unterschreiben müssen. Beide bekommen dieselbe Bewertung, dieselben Rückmeldungen aus den Besichtigungen, dieselben Angebote — auf Wunsch in getrennten Gesprächen.
Wir halten die Sache aus dem Haus. Besichtigungen koordinieren wir so, dass niemand dem anderen begegnen muss. Interessenten erfahren nichts über Ihre Situation; für sie ist es ein normaler Verkauf. Das ist nicht nur angenehmer, es ist auch preisrelevant: Wer als Käufer eine Zwangslage vermutet, verhandelt anders.
Ein Ansprechpartner. Wer die Bewertung erstellt, führt auch die Besichtigungen und geht ans Telefon — bei uns immer dieselbe Person. Seit 2020 haben wir über 120 Immobilien vermarktet, im Schnitt 89 Tage bis zur Beurkundung.
Der vollständige Ablauf steht auf Immobilie verkaufen. Was der Verkauf kostet, steht auf Maklerprovision.
Häufig gestellte Fragen
Müssen wir das Haus bei einer Scheidung verkaufen?
Nein, gesetzlich zwingend ist das nicht. Drei Wege sind üblich: verkaufen und den Erlös teilen, einer zahlt den anderen aus, oder Sie behalten die Immobilie gemeinsam und vermieten sie. Der Verkauf ist der häufigste Weg, weil er als einziger die finanzielle Verbindung tatsächlich löst — und weil die Bank bei einer Übernahme durch einen Partner allein oft nicht mitspielt.
Was ist, wenn einer nicht verkaufen will?
Sind beide im Grundbuch, geht ein Verkauf nur gemeinsam. Bleibt es bei der Blockade, kann jeder Teilhaber die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist der schlechteste aller Wege: Versteigerungen erreichen selten den Verkehrswert, das Verfahren dauert oft über ein Jahr, und beide bekommen weniger. In der Praxis ist eine unabhängige Bewertung der schnellere Hebel — meist scheitert die Einigung an unterschiedlichen Vorstellungen vom Wert, nicht am Grundsatz.
Fällt Spekulationssteuer an?
Nur wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft wird. Es gibt eine wichtige Ausnahme: Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Genau hier wird es bei Trennungen heikel, weil ein Partner oft schon ausgezogen ist. Das gehört vor der Entscheidung zum Steuerberater — nicht danach.
Wie läuft das mit dem gemeinsamen Kredit?
Der Kredit läuft weiter, unabhängig von der Scheidung, und beide haften weiter. Beim Verkauf wird er aus dem Kaufpreis abgelöst; fällt das vor Ablauf der Zinsbindung an, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe sollten Sie sich schriftlich geben lassen, bevor Sie einen Preis festlegen — sie kann fünfstellig sein und verändert die Rechnung erheblich.
Können Sie mit uns beiden getrennt sprechen?
Ja, und das ist bei Trennungen oft der praktikablere Weg. Wichtig ist uns nur, dass beide denselben Informationsstand haben: dieselbe Bewertung, dieselben Zahlen, dieselben Rückmeldungen aus den Besichtigungen. Wir nehmen keine Partei — nicht aus Diplomatie, sondern weil ein Verkauf nur zustande kommt, wenn beide unterschreiben.
Wie lange dauert der Verkauf?
Bei uns im Schnitt 89 Tage vom Vermarktungsstart bis zum Notartermin. Bei Trennungen kommt die Zeit für die Einigung davor dazu — und die ist erfahrungsgemäß der längere Teil. Wer vorher weiß, was die Immobilie wert ist und was die Ablösung kostet, verkürzt sie erheblich.
Der erste Schritt
Eine Zahl, über die beide reden können: die kostenlose Immobilienbewertung. Zwei Minuten, unverbindlich, ohne dass jemand bei Ihnen klingelt.
Lieber erst ein Gespräch? 0151 416 45595, Montag bis Sonntag von 9 bis 20 Uhr — vertraulich und ohne Verpflichtung.
Dieser Text ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Trennung und Scheidung ist der Gang zum Fachanwalt für Familienrecht und zum Steuerberater in aller Regel gut investiert.