Von Max Lomnitz, Immobilienmakler (IHK) und Fachmakler für Immobilienbewertung · aktualisiert am 30. Oktober 2026
Das Haus ist zu groß geworden, die Treppe zu steil, der Garten zu viel Arbeit – und das Vermögen steckt in den Wänden. Viele Eigentümer über 65 stehen vor derselben Frage: verkaufen, vermieten, an die Kinder übertragen oder wohnen bleiben und das Haus trotzdem zu Geld machen? Dieser Beitrag zeigt die Wege, ihre Vor- und Nachteile und worauf Sie in Köln achten sollten.
Preise: Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026. Mittelwerte beurkundeter Verkäufe 2025.
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Zuerst die Frage, die alles bestimmt: Wo wollen Sie wohnen?
Bevor Sie über Verkaufswege nachdenken, klären Sie das Ziel. Eine barrierefreie Wohnung in der Nähe der Kinder? Eine kleinere Wohnung im selben Veedel, weil Freunde, Arzt und Bäcker dort sind? Betreutes Wohnen? Oder im Haus bleiben, solange es geht? Die Antwort entscheidet, welcher Weg passt – und ob Sie überhaupt verkaufen müssen.
Unsere Erfahrung aus vielen Gesprächen am Küchentisch: Wer erst verkauft und dann sucht, gerät unter Druck. Wer erst die neue Wohnung gefunden hat, verkauft ruhig und zum besseren Preis. In Köln lässt sich beides zeitlich koppeln – mit einem späteren Übergabetermin im Kaufvertrag, der Ihnen drei bis sechs Monate Luft gibt.
Weg 1: Verkaufen und umziehen
Der klarste Weg. Sie bekommen den vollen Marktwert, haben keine Verantwortung mehr für Dach, Heizung und Garten und können das Geld für die neue Wohnung, die Pflegevorsorge oder die Kinder einsetzen. Steuerlich ist der Verkauf des selbst bewohnten Hauses steuerfrei – unabhängig von der Haltedauer.
Zwei Dinge sollten Sie wissen: Sie müssen nicht sanieren. Ein Haus aus den Sechzigern mit altem Bad verkauft sich in Köln an Käufer, die ohnehin umbauen wollen – eine neue Küche holt ihren Preis fast nie herein. Und: Sie müssen nicht ausräumen, bevor die Vermarktung beginnt. Fotos entstehen mit Ihren Möbeln, die Räumung kommt nach dem Notartermin. Wir vermitteln auf Wunsch Entrümpelungsbetriebe, die auch Wertgegenstände ankaufen.
Weg 2: Verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch
Sie verkaufen das Haus, bleiben aber wohnen – lebenslang oder für eine bestimmte Zeit. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen, der Käufer zahlt dafür weniger: Je nach Alter und Objekt liegt der Abschlag bei 20 bis 40 Prozent des Marktwerts. Sie bekommen den reduzierten Kaufpreis sofort, tragen aber meist weiterhin die laufenden Kosten (beim Nießbrauch auch Instandhaltung).
Käufer dafür sind Kapitalanleger, die auf Wertsteigerung setzen, oder gelegentlich die eigenen Kinder. Der Markt ist kleiner als beim freien Verkauf, in guten Kölner Lagen aber vorhanden. Wichtig: Lassen Sie den Abschlag von jemandem berechnen, der nicht der Käufer ist.
Weg 3: Immobilien-Leibrente oder Teilverkauf
Leibrente: Sie übertragen das Haus und bekommen dafür eine monatliche Rente bis ans Lebensende plus Wohnrecht. Die Rente richtet sich nach Wert, Alter und statistischer Lebenserwartung. Vorteil: planbares Einkommen, keine Verantwortung. Nachteil: Wer früh stirbt, hat das Haus unter Wert abgegeben; die Erben gehen leer aus. Anbieter sind spezialisierte Gesellschaften – vergleichen Sie mehrere Angebote und lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt prüfen.
Teilverkauf: Sie verkaufen 20 bis 50 Prozent an einen Anbieter, bleiben Mehrheitseigentümer und zahlen für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt (eine Art Miete). Das klingt flexibel, ist aber in der Summe oft die teuerste Variante: Nutzungsentgelt, Abwicklungsgebühr beim späteren Gesamtverkauf und Mindesterlösgarantien für den Anbieter. Verbraucherzentralen raten in den meisten Fällen ab. Rechnen Sie es mit jemandem durch, der nichts daran verdient.
Weg 4: Vermieten statt verkaufen
Wenn Sie das Haus nicht brauchen, aber nicht verkaufen wollen – etwa weil es später an die Kinder gehen soll –, ist Vermietung eine Option. In Köln lassen sich für ein Einfamilienhaus je nach Lage 1.800 bis 4.000 Euro Kaltmiete erzielen. Dafür bleiben Sie Vermieter mit allem, was dazugehört: Instandhaltung, Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung. Für viele Eigentümer über 70 ist das mehr Arbeit, als sie wollen – eine Hausverwaltung nimmt Ihnen das gegen rund fünf bis acht Prozent der Miete ab.
Weg 5: Übertragung an die Kinder
Die Schenkung zu Lebzeiten mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch ist steuerlich interessant: Jedes Kind hat alle zehn Jahre einen Freibetrag von 400.000 Euro, und der Wert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Betrag zusätzlich. Bedenken Sie aber die Pflegefrage: Wird innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung Sozialhilfe für Pflege nötig, kann das Sozialamt die Schenkung zurückfordern. Und: Was verschenkt ist, ist verschenkt – auch wenn sich das Verhältnis zum Kind ändert. Ein Rückforderungsrecht im Vertrag ist Standard, lassen Sie es vom Notar aufnehmen.
Worauf es beim Verkauf im Alter praktisch ankommt
- Ein Ansprechpartner. Keine wechselnden Mitarbeiter, keine Hotline. Jemand, der zu Ihnen kommt und erreichbar ist.
- Tempo nach Ihrem Maß. Besichtigungen an festen Tagen, nicht abends um acht. Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen.
- Unterlagen von uns. Grundbuch, Bauakten, Energieausweis – wir fordern alles mit Vollmacht an. Sie müssen zu keinem Amt.
- Angehörige einbeziehen. Wenn Kinder oder eine Vertrauensperson bei den Gesprächen dabei sein sollen, ist das für uns selbstverständlich. Vorsicht bei Anbietern, denen das nicht recht ist.
- Übergabetermin nach Ihrem Umzug. Im Kaufvertrag lässt sich die Übergabe Monate nach der Beurkundung vereinbaren.
Ihr AnsprechpartnerMax Lomnitz
Inhaber · Immobilienmakler (IHK)
Basilius-Besler-Weg 1
50933 Köln
Passend dazu: Haus verkaufen in Köln · Geerbte Immobilie verkaufen · Spekulationssteuer · Unterlagen-Checkliste
Häufige Fragen zum Hausverkauf im Alter
Soll ich mein Haus im Alter verkaufen oder vermieten?
Verkaufen, wenn Sie das Kapital brauchen oder keine Verantwortung mehr tragen wollen – der Verkauf des selbst bewohnten Hauses ist steuerfrei. Vermieten, wenn das Haus in der Familie bleiben soll und Sie oder eine Hausverwaltung die Arbeit übernehmen. In Köln bringt ein Einfamilienhaus je nach Lage 1.800 bis 4.000 Euro Kaltmiete.
Was ist besser: Leibrente oder Verkauf mit Wohnrecht?
Beim Verkauf mit Wohnrecht bekommen Sie einen reduzierten Kaufpreis sofort und behalten die Kontrolle über das Geld. Bei der Leibrente bekommen Sie eine monatliche Zahlung bis ans Lebensende – planbar, aber bei frühem Tod ein schlechtes Geschäft für die Erben. Lassen Sie beide Varianten unabhängig durchrechnen.
Ist ein Teilverkauf sinnvoll?
In den meisten Fällen nicht. Nutzungsentgelt, Abwicklungsgebühren und Mindesterlösgarantien des Anbieters machen den Teilverkauf über die Jahre zur teuersten Variante. Verbraucherzentralen raten überwiegend ab. Alternativen sind der Verkauf mit Wohnrecht oder ein Seniorendarlehen der Bank.
Muss ich das Haus vor dem Verkauf renovieren oder ausräumen?
Nein. Käufer älterer Häuser in Köln planen meist ohnehin um; eine neue Küche oder ein neues Bad holen ihre Kosten selten herein. Fotos entstehen mit Ihren Möbeln, ausgeräumt wird nach dem Notartermin. Nur Mängel, die Zweifel wecken (feuchter Keller, defekte Heizung), sollten vorher geklärt werden.
Fällt beim Verkauf im Alter Steuer an?
Beim selbst bewohnten Haus nicht – unabhängig davon, wie lange Sie es besitzen. Bei einer vermieteten Immobilie ist der Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Bei Schenkung an Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro je Kind alle zehn Jahre.
Kann ich im Haus bleiben, bis ich eine neue Wohnung gefunden habe?
Ja. Im Kaufvertrag wird ein Übergabetermin vereinbart, der Monate nach der Beurkundung liegen kann. Wir empfehlen, zuerst die neue Wohnung zu sichern und dann zu verkaufen – wer unter Zeitdruck verkauft, verhandelt schlechter.
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0151 416 45595, Montag bis Sonntag von 9 bis 20 Uhr, oder info@stadtland-makler.de. Ein Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts.