Neues Heizungsgesetz 2026: Was das GModG für Verkäufer in Köln bedeutet

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ist ausdrücklich keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Wir sind Immobilienmakler und dürfen eine solche Beratung weder erbringen noch ersetzen. Ob und wie die hier beschriebenen Regelungen in Ihrem konkreten Fall gelten, kann nur ein Fachanwalt oder Ihr Steuerberater beurteilen. Gesetze und Fristen ändern sich; alle Angaben ohne Gewähr, Stand August 2026.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt ein neues Heizungsrecht. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst, und mit ihm sind zwei Regelungen verschwunden, die viele Eigentümer in den vergangenen zwei Jahren umgetrieben haben: die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen und das Betriebsverbot für alte Kessel.

Für Verkäufer in Köln und Bonn ändert das die Ausgangslage – aber nicht so, wie es auf den ersten Blick aussieht. Der eine Druck ist weg. Der andere bleibt.

Was gestrichen wurde

• Die 65-Prozent-Regel. Neue Heizungen mussten künftig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen. In Großstädten wie Köln wäre diese Pflicht mit Abschluss der kommunalen Wärmeplanung zum 30. Juni 2026 wirksam geworden. Sie wurde ersatzlos gestrichen, bevor sie hier überhaupt gegriffen hat.
• Das Betriebsverbot für alte Kessel. Die Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, ist entfallen. Eine Gastherme von 1994 darf weiterlaufen, solange der Schornsteinfeger sie nicht aus Sicherheitsgründen stilllegt.
• Der Einbau neuer Öl- und Gasheizungen ist wieder ohne Beratungspflicht möglich.

Was an die Stelle tritt

Statt eines Verbots gibt es eine Treppe: Neue fossile Heizungen müssen ab 2029 einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe nutzen – 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040. Ab 2045 sollen Heizbrennstoffe vollständig klimaneutral sein.

Für Vermieter kommt ein zweiter Punkt hinzu: Wer ab 2028 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss sich an den laufenden Heizkosten beteiligen. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist das kein Randthema, sondern eine Rechengröße.

Was unverändert bleibt

Beim Verkauf ändert sich an Ihren Pflichten nichts. Der Energieausweis ist weiterhin vorzulegen – spätestens bei der Besichtigung, unaufgefordert. Die Nachrüstpflichten für die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Heizungsrohre bestehen fort, ebenso die Heizungsprüfung. Und die Zwei-Jahres-Frist gilt weiter: Wer ein Haus kauft, muss diese Pflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen.

Das ist der Punkt, an dem Verkauf und Heizungsrecht sich tatsächlich berühren. Nicht bei Ihnen – bei Ihrem Käufer.

Was das für Verkäufer konkret heißt

1. Der Zeitdruck ist weg – der Preisabschlag nicht

Wer 2024 und 2025 verkaufen wollte, bevor die Austauschpflicht greift, muss diese Rechnung nicht mehr aufmachen. Verkaufen Sie, weil es zu Ihrem Leben passt, nicht wegen einer Frist.

Was sich dadurch aber nicht ändert: Käufer bewerten ein Haus mit dreißig Jahre alter Heizung weiterhin niedriger. Nicht weil ein Gesetz es verlangt, sondern weil sie die Betriebskosten der nächsten zehn Jahre kennen und den steigenden CO₂-Preis mitrechnen. Rechtssicherheit ändert nichts an der Heizkostenabrechnung.

2. Neue Heizung vor dem Verkauf? Fast immer nein

Eine Wärmepumpe kostet im Kölner Bestand oft 30.000 Euro und mehr. Der Preis, den Sie dafür zusätzlich erzielen, liegt in aller Regel darunter – und Sie verkaufen ein Gerät, das der Käufer sich vielleicht anders ausgesucht hätte. Die Ausnahme ist der Defekt: Eine Heizung, die im Winter ausfällt, kostet Sie im Verkauf mehr als jede Investition.

3. Ehrlichkeit schlägt Kosmetik

Baujahr des Kessels, letzte Wartung, Verbrauchswerte der vergangenen drei Jahre, Energieausweis: Wer das offen auf den Tisch legt, verhandelt anders als jemand, dessen Käufer es beim Ortstermin selbst herausfindet. Verschwiegene Mängel sind außerdem ein Haftungsrisiko, das den Kaufvertrag überdauert.

4. Für Kapitalanleger: die 2028er Regel im Kopf behalten

Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, verkauft an jemanden, der ab 2028 bei einem fossilen Heizungstausch selbst an den Heizkosten beteiligt wird. Das taucht in dessen Kalkulation auf. Ein Haus mit bereits erneuerter Wärmeversorgung ist für diese Käufergruppe deshalb mehr wert als früher.

Und die Wärmeplanung in Köln?

Die Stadt Köln hat ihre kommunale Wärmeplanung fertiggestellt. Sie ist eine strategische Planung und rechtlich nicht bindend, aber sie zeigt, welche Viertel perspektivisch mit Fernwärme versorgt werden sollen. Für Käufer ist das eine relevante Information – wer weiß, dass in seiner Straße Fernwärme geplant ist, investiert anders. Wir sprechen das bei Objekten mit alter Heizung von uns aus an.

Stand: August 2026. Quellen: Bundesgesetzblatt zum Gebäudemodernisierungsgesetz (verkündet am 28. Juli 2026, in Kraft seit 29. Juli 2026), Bundesregierung, Stadt Köln zur Kommunalen Wärmeplanung. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung.