Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist kein Sonderfall und kein Problem. Es ist ein anderer Markt — mit anderen Käufern, anderen Argumenten und anderen Unterlagen.
Der wichtigste Satz zuerst: Kauf bricht nicht Miete
Der Verkauf ändert am Mietverhältnis nichts. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Vertrag ein — mit derselben Miete, derselben Kündigungsfrist, denselben Rechten. Sie müssen dem Mieter also nicht kündigen, und Sie dürfen es allein wegen des Verkaufs auch nicht.
Das ist keine Einschränkung, sondern eine Klarstellung: Sie verkaufen eine Kapitalanlage. Ihr Käufer ist in aller Regel kein Paar auf Wohnungssuche, sondern jemand, der eine Rendite rechnet. Und der rechnet anders.
Was Ihre Wohnung für einen Kapitalanleger wert ist
Ein Selbstnutzer zahlt für Gefühl, Lage und Schnitt. Ein Anleger zahlt für einen Ertrag. Für ihn zählen vier Dinge:
Die Höhe der Miete im Verhältnis zur ortsüblichen. Das ist der entscheidende Punkt. Eine Wohnung mit marktnaher Miete verkauft sich fast wie eine bezugsfreie. Eine Wohnung, deren Miete seit fünfzehn Jahren nicht erhöht wurde, bringt deutlich weniger — der Käufer weiß, dass er die Lücke nur langsam und begrenzt schließen kann.
Die Verlässlichkeit des Mieters. Ein solventer Mieter, der seit acht Jahren pünktlich zahlt, ist ein Verkaufsargument. Das gehört ins Exposé, nicht in die Fußnote.
Der Zustand des Gemeinschaftseigentums. Anstehende Sanierungen rechnet ein Anleger direkt gegen. Eine gefüllte Instandhaltungsrücklage ist bares Geld.
Die Bewirtschaftungskosten. Hausgeld, nicht umlagefähige Anteile, Verwaltergebühr. Wer diese Zahlen sauber aufbereitet vorlegt, verkauft schneller und teurer als jemand, der sie auf Nachfrage zusammensucht.
Der Abschlag gegenüber einer bezugsfreien Wohnung liegt als Faustregel zwischen zehn und dreißig Prozent — mit großer Spanne, je nach Mietniveau. Was in Ihrem Fall realistisch ist, zeigt die kostenlose Bewertung.
Lohnt es sich, vorher leer zu machen?
Manchmal. Eine Abstandszahlung für den freiwilligen Auszug kann sich rechnen, wenn die Differenz zwischen vermietetem und bezugsfreiem Wert groß genug ist. Rechnen Sie es aber durch, bevor Sie das Gespräch suchen — und rechnen Sie die Leerstandszeit, die zusätzliche Vermarktungsdauer und das Risiko mit ein, dass der Mieter ablehnt.
Was nicht funktioniert: eine Eigenbedarfskündigung, um bezugsfrei zu verkaufen. Eigenbedarf setzt tatsächlichen Bedarf voraus. Eine vorgeschobene Kündigung ist nicht nur unwirksam, sie kann Schadensersatz auslösen.
Der Mieter als Beteiligter, nicht als Hindernis
Besichtigungen muss Ihr Mieter dulden — aber in zumutbarem Rahmen. In der Praxis entscheidet weniger die Rechtslage als der Umgang: Ein Mieter, der vorab informiert wird und weiß, dass sich an seinem Vertrag nichts ändert, macht Termine möglich. Ein Mieter, der aus dem Inserat erfährt, dass seine Wohnung verkauft wird, kann einen Verkauf um Monate verzögern — völlig legal.
Wir sprechen deshalb immer zuerst mit dem Mieter, bevor der erste Termin stattfindet. Das kostet zwanzig Minuten und spart regelmäßig Wochen.
Was wir übernehmen
Bewertung nach Ertrag und nach Substanz, damit Sie beide Zahlen kennen. Aufbereitung der Mietunterlagen — Vertrag, Nachträge, Mietenhistorie, Nebenkosten, Kaution. Prüfung, ob ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB besteht. Fotografie und Grundrisse in Abstimmung mit dem Mieter. Ansprache unserer eigenen Interessentenkartei, in der zahlreiche Kapitalanleger stehen — viele Anlageobjekte vermitteln wir, bevor sie online gehen. Bonitätsprüfung der Käufer.
Alle Kosten tragen wir vor, die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig. Details zum Ablauf stehen auf Immobilie verkaufen; die Marktzahlen für Köln auf Wohnung verkaufen in Köln.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich dem Mieter kündigen, bevor ich verkaufe?
Nein — und Sie dürfen es auch nicht einfach so. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Eine Eigenbedarfskündigung kann später nur der neue Eigentümer aussprechen, und auch nur, wenn die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.
Wie viel weniger bekomme ich für eine vermietete Wohnung?
Als Faustregel liegt der Abschlag gegenüber einer bezugsfreien Wohnung bei etwa zehn bis dreißig Prozent — abhängig davon, wie weit die Miete unter der ortsüblichen liegt und wie lange der Mieter voraussichtlich bleibt. Bei einer marktnahen Miete kann der Abschlag gegen null gehen. Bei einer seit fünfzehn Jahren nicht erhöhten Miete ist er erheblich.
Kann ich die Wohnung vorher leer bekommen?
Nur über einen anerkannten Kündigungsgrund oder eine Vereinbarung mit dem Mieter — etwa eine Abstandszahlung für den freiwilligen Auszug. Ob sich das rechnet, ist eine Rechenaufgabe: Was kostet die Abfindung, was bringt der bezugsfreie Verkauf mehr? Manchmal geht die Rechnung auf, oft nicht. Rechnen Sie es durch, bevor Sie das Gespräch mit dem Mieter suchen.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem bestimmten Fall: wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder wird und dann erstmals verkauft wird (§ 577 BGB). Bei einer Wohnung, die schon vorher Eigentumswohnung war, besteht kein Vorkaufsrecht. Klären Sie das vor der Vermarktung — ein übersehenes Vorkaufsrecht kann den Verkauf im letzten Moment kippen.
Wie kommen Interessenten zur Besichtigung, wenn jemand darin wohnt?
Mit Ankündigung und in Absprache. Der Mieter muss Besichtigungen dulden, aber in zumutbarem Rahmen — nicht täglich und nicht spontan. In der Praxis funktioniert es am besten mit wenigen gebündelten Terminen. Wir sprechen den Mieter vorher an und erklären ihm, was passiert; ein Mieter, der sich übergangen fühlt, kann einen Verkauf empfindlich verzögern.
Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich?
Neben den üblichen Papieren: den Mietvertrag samt Nachträgen, eine Aufstellung der Mieteinnahmen und der letzten Mieterhöhungen, die Kautionsabrechnung und die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre. Kapitalanleger rechnen mit diesen Zahlen — wer sie sauber vorlegt, verhandelt aus einer besseren Position.
Der erste Schritt
Kostenlose Bewertung — zwei Minuten, unverbindlich, ohne Vertreterbesuch. Danach wissen Sie, was Ihre Wohnung vermietet wert ist.
Oder rufen Sie an: 0151 416 45595, Montag bis Sonntag von 9 bis 20 Uhr.
Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Kündigung, Vorkaufsrecht oder Mieterhöhung ist ein Fachanwalt für Mietrecht die richtige Adresse.